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自2016年年底政府宣布一系列「辣招」希望本地住宅楼市降温以后,除非获得豁免或另有规定,否则任何2016年11月5日或以后签订以买卖或转让住宅物业的文书须缴纳的从价印花税(Ad Valorem Stamp Duty)已划一至买卖或转让代价金额/价值或物业价值15%(下称“第1标准税率”)。非香港永久性居民更须另外缴纳15%的买家印花税。

但是,若买家/承让人在签署有关买卖协议或售卖转易契时为代表自己行事的香港永久性居民,而没有在香港拥有任何其他住宅物业(下称“首置”),则可享有较低的从价印花税第2标准税率。

须注意,“没有在香港拥有任何其他住宅物业”的定义包括实益拥有权,例如从已故人士遗产所得之任何住宅物业的权益。因此,从已故人士遗产继承住宅物业的权益有机会令没有拥有香港住宅物业而有意置业的香港永久性居民无法享有从价印花税较低税率。

另一方面,根据遗嘱或无遗嘱法的规定而继承物业的遗产受益人可获豁免支付该转让的从价印花税。若当中有受益人希望籍上述首置途径享受较低的从价印花税,则需先继承其份额,再将有关份额转让其他人士,以恢复首置身份;若转让对象为近亲(例如父子、配偶、兄弟关系),则承让人不论是否首置人士均可享受较低的从价印花税第2标准税率,只需支付转让份额之转让代价金额/价值的从价印花税。反之,根据现行案例,若遗产执行人/管理人与受益人在受益人根据遗嘱或无遗嘱法的规定继承住宅物业前以家庭协议形式同意更改继承份额(例如某位受益人放弃其份额,由其他受益人平分其份额),有关家庭协议会被视为非近亲转让而不能享受较低的从价印花税。

例子

A与B以联权共有形式持有住宅物业X。A身故后,B作为联权共有物业生存者取得权取得物业,成为物业X唯一拥有人。B生前订立遗嘱,将物业X赠送给其两位儿女C及D,各占50%。B身故后,C及D 根据遗嘱各继承物业X 一半份额。

C及D均为香港永久性居民。C已另外拥有香港住宅物业,而D在继承50%物业X前并未拥有香港住宅物业。D 欲购入住宅物业Y,但因D已继承50%物业X,不符合首置条件,他购入物业Y时须按第1标准税率支付从价印花税。如D希望利用首置途径减低购入物业Y时需付的从价印花税,则须在购入物业Y前将其继承的50%物业X出售/转让给C(或第三方)。

基于上述从价印花税考虑,在订立遗嘱时,立遗嘱者可将拟受益人是否已拥有香港住宅物业纳入为其中一项考虑因素,决定是否于遗嘱中赠送香港住宅物业的业权,否则受益人将来有机会因继承有关物业而失去首置身份。

 

 

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