house-1353389_1920

自2016年年底政府宣佈一系列「辣招」希望本地住宅樓市降溫以後,除非獲得豁免或另有規定,否則任何2016年11月5日或以後簽訂以買賣或轉讓住宅物業的文書須繳納的從價印花稅(Ad Valorem Stamp Duty)已劃一至買賣或轉讓代價金額/價值或物業價值15%(下稱“第1標準稅率”)。非香港永久性居民更須另外繳納15%的買家印花稅。

但是,若買家/承讓人在簽署有關買賣協定或售賣轉易契時為代表自己行事的香港永久性居民,而沒有在香港擁有任何其他住宅物業(下稱“首置”),則可享有較低的從價印花稅第2標準稅率。

須注意,“沒有在香港擁有任何其他住宅物業”的定義包括實益擁有權,例如從已故人士遺產所得之任何住宅物業的權益。因此,從已故人士遺產繼承住宅物業的權益有機會令沒有擁有香港住宅物業而有意置業的香港永久性居民無法享有從價印花稅較低稅率。

另一方面,根據遺囑或無遺囑法的規定而繼承物業的遺產受益人可獲豁免支付該轉讓的從價印花稅。若當中有受益人希望籍上述首置途徑享受較低的從價印花稅,則需先繼承其份額,再將有關份額轉讓其他人士,以恢復首置身份;若轉讓物件為近親(例如父子、配偶、兄弟關係),則承讓人不論是否首置人士均可享受較低的從價印花稅第2標準稅率,只需支付轉讓份額之轉讓代價金額/價值的從價印花稅。反之,根據現行案例,若遺產執行人/管理人與受益人在受益人根據遺囑或無遺囑法的規定繼承住宅物業前以家庭協議形式同意更改繼承份額(例如某位受益人放棄其份額,由其他受益人平分其份額),有關家庭協議會被視為非近親轉讓而不能享受較低的從價印花稅。

例子

A與B以聯權共有形式持有住宅物業X。A身故後,B作為聯權共有物業生存者取得權取得物業,成為物業X唯一擁有人。B生前訂立遺囑,將物業X贈送給其兩位兒女C及D,各占50%。B身故後,C及D 根據遺囑各繼承物業X 一半份額。

C及D均為香港永久性居民。C已另外擁有香港住宅物業,而D在繼承50%物業X前並未擁有香港住宅物業。D 欲購入住宅物業Y,但因D已繼承50%物業X,不符合首置條件,他購入物業Y時須按第1標準稅率支付從價印花稅。如D希望利用首置途徑減低購入物業Y時需付的從價印花稅,則須在購入物業Y前將其繼承的50%物業X出售/轉讓給C(或協力廠商)。

基於上述從價印花稅考慮,在訂立遺囑時,立遺囑者可將擬受益人是否已擁有香港住宅物業納入為其中一項考慮因素,決定是否於遺囑中贈送香港住宅物業的業權,否則受益人將來有機會因繼承有關物業而失去首置身份。

Categoryknowledge